Ricchi di patrimonio ma senza il becco di un quattrino.

Dalla crisi dei mutui Subprime ad oggi, la vecchia roccaforte del risparmio degli italiani sta crollando sotto i colpi della crisi economica e della forte tassazione. Il mattone non è più una garanzia, ma un grattacapo.

Per capire le ragioni della crisi strutturale del mercato immobiliare italiano che ha visto affondare le quotazioni di case, negozi, magazzini e capannoni in questi ultimi anni, dobbiamo fare un salto indietro di qualche anno, per la precisione a cavallo tra il 2006 e il 2007, quando ebbe inizio la crisi così detta dei mutui Subprime che ha falcidiato il mercato immobiliare, cresciuto in quegli anni a dismisura  sia sul fronte dei prezzi, sia sul fronte delle case disponibili alla vendita.

Banche, costruttori, immobiliaristi, politici e molti altri contribuirono: direttamente interessati a sostenere il fenomeno in quanto percettori di forti utili. Così tutto è durato oltre misura, oltre ogni ragionevole livello. Il risultato è stata l’esplosione della bolla immobiliare e di quella finanziaria nel momento in cui le famiglie, cui le banche avevano concesso mutui con troppa facilità senza curarsi troppo della reale capacità di questi soggetti di restituire il denaro loro prestato, non hanno più potuto onorare i loro impegni.

Nel frattempo le banche (pure le nostre) si scambiarono titoli cartolarizzati (operazione con la quale si converte ad esempio un mutuo in uno strumento finanziario simile ad una obbligazione, pronto per essere scambiato o peggio ancora ceduto ai risparmiatori) sino a crepare, ed il crack di Lehman Brother rappresentò l’apice della follia: sino al giorno prima le società di rating e gli analisti di tutto il mondo classavano quel colosso con tripla AAA, il massimo della solidità finanziaria.

Il resto è una storia a noi tutti tristemente nota.

Da noi la crisi finanziaria ed immobiliare si è abbattuta su una società gravata dalla presenza di un mercato del lavoro inefficiente, ma nel contempo grassa di privilegi sacri, arcaici ed intoccabili. Ha falcidiato – come ovunque nel mondo del resto – il valore degli immobili, fortino sacro dell’italico risparmiatore (giunti nel periodo pre-crisi a livelli tali da non consentire a dei ragazzi di comprare casa, nemmeno con mutui a 40 anni).

Nello stesso tempo non ha trovato un Paese pronto a mobilitarsi per affrontare l’emergenza, rimboccarsi le maniche e proiettarsi al futuro.

Ha invece trovato un Paese appesantito e ingessato sino allo stremo da una rigidità del lavoro che da anni produce solo ulteriore dispersione di risorse e zero progetti per modificare la situazione, solo provvedimenti tampone.

In questa situazione le nuove generazioni si sono trovate (e si trovano) a non poter svolgere un lavoro, oppure ad accontentarsi solo di lavoro precario, con stipendi piuttosto bassi. In definitiva i figli dei proprietari di immobili oggi non possono mantenere la casa che ereditano, e procedono a venderla – il  più delle volte – perché hanno bisogno di fare cassa (come anche molti proprietari).

Come si dice in economia? “Ricchi di patrimonio, ma senza il becco di un quattrino!” Cosa fai, ti vendi un balcone per andare avanti? non si può, devi vendere tutta la casa.

Questo fenomeno, tutt’ora in corso, ha prodotto, e produrrà, un ulteriore flusso di vendite di immobili, proprio perché i redditi – presenti e futuri – di gran parte della popolazione rimarranno bassi.

Ma non basta.

Il lavoro sarà sempre più legato alla produttività piuttosto che ai Ccnl (contratti di lavoro collettivi): il futuro degli italiani non sarà più basato su stipendi e pensioni garantite. E su questo, di recente, l’attuale Presidente del Consiglio è stato molto chiaro, senza sottili giri di parole: “Il posto fisso non esiste più”.

Ma ancora non basta, c’è dell’altro.

Un ulteriore fenomeno di erosione del valore degli immobili è collegato al pesante carico fiscale sulle seconde case, inasprimento inevitabile, perché il nostro Stato non può più tartassare ulteriormente il mondo produttivo, pena la chiusura di ogni tipo di attività.

Non possono fare altro: tassare il patrimonio visibile e non trasferibile oltre confine. E cosa c’è di meglio del patrimonio immobiliare degli italiani il cui valore supera la pazzesca cifra di 7.000 miliardi di euro? Nulla! E’ questa la grande ricchezza visibile degli italiani. Per capire meglio le dimensioni del fenomeno basta pensare che mettendo insieme tutto il debito pubblico dell’Italia (poco più di 2.000 miliardi di euro) e tutta la ricchezza finanziaria degli italiani (circa 4.500 miliardi di euro), non si raggiunge quella cifra.

Perciò, dati alla mano, sappiate che ogni qual volta il Governo avrà bisogno di reperire risorse, non ci penserà due volte a tassare gli immobili.

Da noi poi c’è anche una questione su cui tutti sembrano far finta di niente: la cementificazione è enorme, il rapporto abitazioni/popolazione è altissimo, dunque non abbiamo necessità di costruire nuovi alloggi, la popolazione diminuisce e l’unico motivo per spronare l’edilizia risiede nel fatto che essa produce reddito per moltissimi lavoratori ed operatori del settore e non è un caso che le poche detrazioni fiscali concesse dallo Stato siano proprio indirizzate verso interventi di recupero e restauro del patrimonio edilizio già esistente.

Per finire c’è da considerare l’importantissima questione di cui molto presto sentiremo parlare allo sfinimento su TV e giornali: l’inevitabile inasprimento dell’imposta di successione. Una manovra che garantirebbe alle casse dello Stato circa 40 miliardi di euro all’anno.

Oggi l’Italia è un paradiso fiscale da questo punto di vista. Caso unico in tutta Europa, abbiamo una franchigia di esenzione pari ad 1 milione di euro per ogni erede, e la tassa parte dal 4% per figli e coniuge.

Le medie europee sul tema sono molto più elevate e già sono forti le pressioni verso il Governo per allineare l’imposta di successione del Bel Paese alla media europea. Le indiscrezioni, parlano di abbassare l’esenzione a 100 mila euro e l’aliquota minima al 20%.

E’ chiaro?

Questo significa che chi erediterà una casa si dovrà ricomprare dallo Stato buona parte della casa stessa, senza contare l’ulteriore mazzata che sta per giungere: la revisione delle rendite catastali – in base alle quali si pagano Imu e Tasi – che saranno certamente ritoccate al rialzo.

Cosa credete causerà tutto questo al mercato immobiliare?

E’ la fine di un’epoca, signori e chi si sveglierà per primo potrà evitare gran parte dei guai. La crisi del mercato immobiliare è destinata ed essere permanente, non passeggera.

Parafrasando una famosa frase del film “L’ultima minaccia” di Richard Brooks, verrebbe da dire: <<E’ il de profundis del mattone, bellezza. L’ultimo saluto. E tu non ci puoi fare niente! Niente!>>.

Paura del buio? I consigli per dormire sereni.

A tutti noi è capitato da piccoli di avere paura del buio. Una sensazione tanto forte, quanto irrazionale, che ci portava a vedere pericoli ovunque e a tirar su la coperta fino alle orecchie: nell’armadio, sotto al letto, dietro la porta, nelle ombre. Ma la mattina seguente, alla luce del sole, tutto tornava tranquillo. L’armadio tornava ad essere il posto rassicurante di sempre, col suo forte odore di naftalina, dove conservare i vestiti e scomparire quando si giocava a nascondino con gli amici; gli oggetti della stanza riacquistavano la loro familiarità e noi la serenità e il sorriso.

Anche negli investimenti non è molto diverso. I risparmiatori tendono a farsi assalire da paure spesso irrazionali e ingiustificate, che portano a scappare quando i mercati scendono e ad investire con euforia quando salgono. Niente di più sbagliato. Questo atteggiamento è spiegato dalla finanza comportamentale ed è un comportamento normalissimo degli esseri umani, un retaggio primitivo, che ha consentito all’uomo di arrivare fino ad oggi, proteggendolo dai pericoli del mondo agli albori dell’umanità e che è rimasto nonostante millenni di evoluzione.

Un comportamento però, che nel mondo del risparmio ha un effetto disastroso. Disinvestire quando i mercati scendono e investire quando salgono è il primo passo per essere tosati come pecore. Nel primo caso si realizzano materialmente perdite, che spesso possono essere tranquillamente recuperate nel tempo, perdendo ottime opportunità di guadagno; nel secondo caso si rischia di mettere i propri risparmi in strumenti finanziari che sono saliti talmente tanto, che la quotazione è del tutto ingiustificata e che poi crollano di colpo (le famose “bolle finanziarie”: l’ultima la bolla del mercato immobiliare Statunitense che tra il 2006 e il 2007 aveva raggiunto quotazioni folli, drogato dal fenomeno dei mutui Subprime, che ha acceso la miccia della crisi finanziaria del 2008), facendo perdere gran parte dei risparmi alla gente.

A questo punto è lecito domandarsi: “Come gestire tutto questo?”

Avventurarti negli investimenti e nel risparmio da solo, te lo dico subito, è la cosa peggiore che puoi fare. Col bombardamento mediatico di TV, giornali, riviste e siti internet e le pressanti offerte commerciali di banche e assicurazioni è difficile oggigiorno avere le idee chiare su come investire, in cosa e perché.  Il risultato è quello di vivere con ansia, paura o euforia eccessiva le fasi di discesa e di salita dei mercati, realizzando, nella maggior parte dei casi, perdite anche importanti.

I risparmiatori e gli investitori di successo, che guadagnano anche durante la crisi, sono quelli che investono per il raggiungimento di obiettivi specifici e che, una volta scelta la strategia e gli strumenti per adottarla, rimangono fedeli ad essa, indipendentemente che i mercati salgano o scendano. Perché accade questo? Semplice! Perché le scelte di investimento sono frutto di un piano, di una strategia che deve dare i suoi frutti in un determinato periodo di tempo programmato ed è solo allora che si tireranno le somme e si valuterà se l’investimento è stato buono o meno buono. Tutto ciò che succede nel frattempo è irrilevante se si sono definiti bene obiettivi e profilo di rischio e scelti gli strumenti adatti a portare avanti la strategia.  Invece, tutte le scelte fatte a caso o sulla base di previsioni o consigli del “Guru” di turno, dell’amico o del parente, si dimostrano quasi sempre un fallimento, questo perché nessuno è in grado di prevedere il futuro. Chi dice il contrario, nel migliore dei casi è un ciarlatano che vi farà perdere un sacco di soldi.

Ad ogni modo, il ruolo del consulente finanziario è cruciale per rispondere alla domanda. Di fronte a un cliente che umanamente ha desideri e paure, è chiamato a tradurre i primi in obiettivi d’investimento e le seconde in profilo di rischio. Per poi conciliarle in un piano d’azione condiviso. Un compito tutt’altro che semplice.

Ma come scegliere il giusto consulente finanziario?

In giro ci sono tantissimi consulenti finanziari, o sedicenti tali. Tutti belli, bravi e buoni, ma il consulente finanziario, quello bravo e che sta dalla tua parte, è quello che prima di tutto si interessa a te e poi ai tuoi soldi. Il bravo consulente è quello che vuole conoscerti sempre meglio, quello che si interessa alle tue esigenze, ai tuoi desideri, i tuoi sogni, insomma, alla tua vita e poi ai soldi che sei disposto ad investire. Non viceversa. Il compito del consulente finanziario è quello di tradurre le tue esigenze in obiettivi e accompagnarti a raggiungerli, gestendo le tue ansie,  le tue paure ed in genere la tua emotività, per farti diventare un risparmiatore vincente.

Rottamare il vecchio mutuo. Cosa fare per rendere la rata meno cara e risparmiare

Sulla scia dei recenti interventi della Banca Centrale Europea e su suggerimento di un amico, ho deciso di dedicare questo articolo al tema dei mutui e alla possibilità di conseguire sostanziosi risparmi per chi ne ha stipulato uno negli anni passati.

Una delle frasi più ricorrenti che ascolto, quando i clienti mi parlano dei loro mutui, è: «Ho scelto il tasso fisso in modo tale da sapere con certezza quello che pagherò in futuro». Una scelta che comporta il congelamento del tasso e della rata il giorno della stipula e tali sono destinati a rimanere fino alla fine del contratto. Una decisione che oggi diventa sempre più difficile da difendere.

I numeri certificano che siamo entrati nella fase dei tassi a zero dalla quale chissà quando ci schioderemo. Numeri che hanno azzerato anche gli indici Euribor, a cui è agganciata la maggior parte dei mutui a tasso variabile stipulati in Italia (la parte restante residuale è agganciata al tasso Bce che è allo 0,05%). Numeri che stanno facendo respirare le tasche di chi negli ultimi anni ha scelto il tasso variabile nell’amletico dubbio della scelta del tasso al momento di stipulare un mutuo e che, invece, fanno ora mordere le mani a chi sta pagando una rata fissa stabilita in un momento storico in cui i tassi della Bce erano più alti e non tutti avrebbero immaginato che le cose sarebbero andate in questo verso.

Resta il fatto che oggi c’è una vasta platea di famiglie in Italia che sta pagando rate decisamente più care rispetto a quelle che molti nuovi mutui – quelli nati nell’era dei tassi azzerati – propongono. Ad esempio, chi nel 2002 ha stipulato un mutuo a tasso fisso, nella migliore delle ipotesi strappava in banca un tasso del 6,35%. Nel 2003 i tassi sono scesi ma le migliori offerte di fisso si attestavano al 5,5%. Nel 2004 siamo risaliti al 5,8%, e così via. La domanda è: ‹‹ha senso pagare oggi – quando i tassi dei mutui sono molto più bassi – rate della “vecchia era”?››

La risposta, nella maggior parte dei casi, è no. A chi manca ancora qualche anno e una buona fetta di capitale da restituire porsi questa domanda è quasi d’obbligo: «Perché non entrare nel “nuovo mondo dei tassi azzerati” e provare a risparmiare qualcosina?».

Il modo per farlo è molto semplice, basta giocarsi la carta della surroga, ovvero spostare il mutuo presso un altro istituto che offre condizioni migliori (ricordando che la surroga, prevista per legge, è gratuita e non prevede nuovi atti notarili dato che l’ipoteca iniziale viene trasferita e non modificata, considerato che con la surroga il debito residuo rimane identico ma è possibile invece modificare tasso e durata. E ricordando inoltre che prima dell’atto estremo della surroga si può sempre proporre alla proprio banca una rinegoziazione del mutuo, proposta che è facoltà della banca accettare).

Grazie alla surroga è dunque possibile cambiare mutuo a costo zero in modo da ottenere condizioni più vantaggiose. E soprattutto per chi in passato, non solo recente ma anche più lontano, ha sottoscritto mutui a tasso fisso, le possibilità di risparmio sono notevoli.

Ad esempio, ipotizzando di surrogare un mutuo da 100mila euro con durata di 20 anni, sottoscritto ai migliori tassi fissi dal 2002 ad oggi con un mutuo a tasso fisso o variabile alle migliori condizioni attuali si nota come sia possibile ridurre in maniera davvero importante la rata mensile e la spesa finale per interessi, con risparmi complessivi che per certi mutui sono anche di parecchie decine di migliaia di euro.

Le famiglie si sono ormai accorte che è passato il momento difficile nel quale i mutui erano molto costosi: adesso il costo del denaro è ai minimi storici, e i tassi dei mutui partono dal 2% per un variabile e addirittura sotto il 4% per i tassi fissi, record al ribasso di sempre. La convenienza cambia chiaramente a seconda della durata del mutuo e dell’anno in cui è stato sottoscritto, dato che dal 2002 ad oggi i tassi hanno subito diverse fluttuazioni, ma mediamente sono sempre ottenibili risparmi più o meno corposi.

Infine, viene spontaneo chiedersi: ‹‹cosa fare con i soldi risparmiati sulla rata del mutuo?››.

Una scelta saggia è quella di affiancare alla rata del mutuo che è stata ridotta, un piano di accumulo, un salvadanaio per intenderci, che consentirà nel tempo, di “toccare con mano” il risparmio accumulato e di poter anche estinguere il mutuo prima della scadenza.

C’era un volta il materasso

Vi è mai capitato di assistere ad una discussione e sentirsi dire: “meglio il materasso”. Oppure, di ricevere delle banconote tutte perfette ma con odori spiacevoli?

Mi sono fatto una domanda: se dopo tanti anni rimane ancora impresso “il materasso”, come sistema di risparmio, c’è qualcosa che non funziona. Eppure, ancora oggi, con questo sistema, c’è chi detiene banconote nella vecchia lira (perché le aveva dimenticate) , non più convertibili, c’è, anche, chi non si ricorda più dove le nasconde (banconote). Il risparmio è necessario per far fronte agli eventi della vita; alle necessità presenti e future e la cultura del risparmio esiste, anche se risulta sempre più difficile, solo che spesso è effettuata in maniera non corretta.

In effetti, le disavventure avvenute sul risparmio e la diffidenza alimentata verso i Professionisti del risparmio gestito, fanno sì che il risparmio rimanga ancora oggi oggetto e risorsa della Banca tradizionale o delle Poste.

Dopo tanti anni le cose non sono molto cambiate; parlare di pianificazione dei risparmi è ancora per pochi.

Qualcuno l’ha definito “Un nuovo Mondo” io aggiungo un nuovo modo per investire e pianificare il nostro ciclo di vita: non solo investimenti, ma consulenza su esigenze specifiche; su donazioni, successioni e passaggi generazionali ad esempio. La valutazione degli investimenti sotto il profilo fiscale diventa sempre più importante; se parliamo, invece, di quiescenza o pensione è indispensabile conoscere le nuove norme della riforma Fornero.

Se infine, il bombardamento mediatico circa crisi finanziaria, truffe e quanto altro, alimenta i vostri dubbi se conviene investire ancora, non è sicuramente il materasso la migliore soluzione.