Sulla scia dei recenti interventi della Banca Centrale Europea e su suggerimento di un amico, ho deciso di dedicare questo articolo al tema dei mutui e alla possibilità di conseguire sostanziosi risparmi per chi ne ha stipulato uno negli anni passati.
Una delle frasi più ricorrenti che ascolto, quando i clienti mi parlano dei loro mutui, è: «Ho scelto il tasso fisso in modo tale da sapere con certezza quello che pagherò in futuro». Una scelta che comporta il congelamento del tasso e della rata il giorno della stipula e tali sono destinati a rimanere fino alla fine del contratto. Una decisione che oggi diventa sempre più difficile da difendere.
I numeri certificano che siamo entrati nella fase dei tassi a zero dalla quale chissà quando ci schioderemo. Numeri che hanno azzerato anche gli indici Euribor, a cui è agganciata la maggior parte dei mutui a tasso variabile stipulati in Italia (la parte restante residuale è agganciata al tasso Bce che è allo 0,05%). Numeri che stanno facendo respirare le tasche di chi negli ultimi anni ha scelto il tasso variabile nell’amletico dubbio della scelta del tasso al momento di stipulare un mutuo e che, invece, fanno ora mordere le mani a chi sta pagando una rata fissa stabilita in un momento storico in cui i tassi della Bce erano più alti e non tutti avrebbero immaginato che le cose sarebbero andate in questo verso.
Resta il fatto che oggi c’è una vasta platea di famiglie in Italia che sta pagando rate decisamente più care rispetto a quelle che molti nuovi mutui – quelli nati nell’era dei tassi azzerati – propongono. Ad esempio, chi nel 2002 ha stipulato un mutuo a tasso fisso, nella migliore delle ipotesi strappava in banca un tasso del 6,35%. Nel 2003 i tassi sono scesi ma le migliori offerte di fisso si attestavano al 5,5%. Nel 2004 siamo risaliti al 5,8%, e così via. La domanda è: ‹‹ha senso pagare oggi – quando i tassi dei mutui sono molto più bassi – rate della “vecchia era”?››
La risposta, nella maggior parte dei casi, è no. A chi manca ancora qualche anno e una buona fetta di capitale da restituire porsi questa domanda è quasi d’obbligo: «Perché non entrare nel “nuovo mondo dei tassi azzerati” e provare a risparmiare qualcosina?».
Il modo per farlo è molto semplice, basta giocarsi la carta della surroga, ovvero spostare il mutuo presso un altro istituto che offre condizioni migliori (ricordando che la surroga, prevista per legge, è gratuita e non prevede nuovi atti notarili dato che l’ipoteca iniziale viene trasferita e non modificata, considerato che con la surroga il debito residuo rimane identico ma è possibile invece modificare tasso e durata. E ricordando inoltre che prima dell’atto estremo della surroga si può sempre proporre alla proprio banca una rinegoziazione del mutuo, proposta che è facoltà della banca accettare).
Grazie alla surroga è dunque possibile cambiare mutuo a costo zero in modo da ottenere condizioni più vantaggiose. E soprattutto per chi in passato, non solo recente ma anche più lontano, ha sottoscritto mutui a tasso fisso, le possibilità di risparmio sono notevoli.
Ad esempio, ipotizzando di surrogare un mutuo da 100mila euro con durata di 20 anni, sottoscritto ai migliori tassi fissi dal 2002 ad oggi con un mutuo a tasso fisso o variabile alle migliori condizioni attuali si nota come sia possibile ridurre in maniera davvero importante la rata mensile e la spesa finale per interessi, con risparmi complessivi che per certi mutui sono anche di parecchie decine di migliaia di euro.
Le famiglie si sono ormai accorte che è passato il momento difficile nel quale i mutui erano molto costosi: adesso il costo del denaro è ai minimi storici, e i tassi dei mutui partono dal 2% per un variabile e addirittura sotto il 4% per i tassi fissi, record al ribasso di sempre. La convenienza cambia chiaramente a seconda della durata del mutuo e dell’anno in cui è stato sottoscritto, dato che dal 2002 ad oggi i tassi hanno subito diverse fluttuazioni, ma mediamente sono sempre ottenibili risparmi più o meno corposi.
Infine, viene spontaneo chiedersi: ‹‹cosa fare con i soldi risparmiati sulla rata del mutuo?››.
Una scelta saggia è quella di affiancare alla rata del mutuo che è stata ridotta, un piano di accumulo, un salvadanaio per intenderci, che consentirà nel tempo, di “toccare con mano” il risparmio accumulato e di poter anche estinguere il mutuo prima della scadenza.
Giuseppe Idà 